リファイナンスとは?3つのメリットから手順まで紹介

リファイナンスとは?3つのメリットから手順まで紹介

リファイナンスとは借入金の借り換えをさす言葉です。何らかの経営に携わるうえでは必要な知識であると言えます。そこで今回の記事では、リファイナンスとは何か、そのメリットや手順について具体的に解説していきます。興味のある方はぜひ参考にしてください。

記事の目次

  1. 1.リファイナンスとは借入金の借り換えを指す言葉
  2. 2.日本で一般的な個人向けローンのリファイナンス
  3. 3.アメリカは個人のリファイナンスが影響
  4. 4.リファイナンスのメリット
  5. 5.リファイナンスを行う手順
  6. 6.リファイナンスがうまくいかなった場合
  7. 7.リファイナンスを学び経営へ活かそう

リファイナンスとは借入金の借り換えを指す言葉

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リファイナンスとは、借入金の借り換えを指す言葉です。リファイナンスを英語で書くいても「refinance」となり、借入金の借り換えを意味する言葉になっています。
また、「借換え」ともいわれ、計画的に償還期日までにローン契約のクロージングを済ませることで、リファイナンスの手続きを終えることができます。
リファイナンスは、無計画に借金を繰り返す、あるいは新たなローンを立て直すこととは違います。そもそもリファイナンスは、金利の負担軽減であったり、金融リスクを転嫁させたり、金融リスク分散のためであったりと、計画的に財務戦略を立てて実行するプランの事を言います
不動産ファイナンスでは住宅ローンの借換えを行うのが一般的で、現在のローンを一括返済し、新しい金融機関で低金利ローンに乗り換え返済額を減らします。

また、リファイナンスは、経済活動のさまざまな場面で使い分けられてるので、ひとつの意味だけで理解することはできません。
例えば企業での財務活動では、新たに融資の組み換えや借り換えを行うことを意味しています
一方輸入金融では、金融機関が輸入業者に対し、決済に必要となる外資を現地で融通する取引のことを言います。不動産金融では、住宅ローンに必要になる資金を金融機関が住宅抵当証書を担保にして、機関投資家から調達することです。さらに個人向けの住宅ローンの借り換えのことになります。
以上のように、リファイナンスは経済活動の場面において、それぞれ意味が異なることがわかります。

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日本で一般的な個人向けローンのリファイナンス

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日本において一般的によく聞くのは、個人向けの住宅ローンリファイナンスです。

これは例えば住宅を購入する際に、ほとんどの人が住宅ローンを組みますが、契約期間中に金利が大きく変動することがあります。そこで固定金利ローンの場合は、金利が下がったタイミングでリファイナンスを行うことでローンの支払利息を圧縮することができます
一方、変動金利ローンで契約していて金利が上昇傾向の場合に、固定金利ローンへリファイナンスすることで支払額を抑えることができるのです

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アメリカは個人のリファイナンスが影響

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アメリカでは個人のリファイナンスが、社会経済に影響を与えていると言えます

アメリカは住宅の住み替えや買い替えを頻繁に行う文化が根強くあるため、中古住宅では値崩れしません。また、2000年以降、不動産価格は一時落ち込みも見せましたが、現在では全体的には上がり続けてきました。そのため、住宅を購入した時に組んだローンの残高と、住宅の現在の担保価値を比較すると、担保価値の方が大きく上回ることになります。
そのため、現在の担保価値をもとに新しく低利のローンを組み、古い方のローンの残額を返済し、余った借入金を自由に使える資金とすることが可能となります。これはキャッシュアウト・リファイナンス(Cash-out refinance)と呼ばれており、アメリカでは一般的なものなのです
このリファイナンスには、万一住宅価格が下落した場合、返済できなくなるリスクが存在しますが、このリファイナンスで得た資金によって、新たな住宅や自動車などの購入につながることで、アメリカの消費活動が支えられてきているのが現状です

リファイナンスのメリット

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ここまでリファイナンスとは何か、具体的に説明してきましたが、リファイナンスにおけるメリットはどのようなものがあるのか気になる方も多いと思います。
そこで次に、リファイナンスのメリットについて紹介していきます。リファイナンスを行う上で大切なポイントは、そもそもリファイナンスとは収益を伸ばすためのローンを組み直すという考え方のもとで実施することです

借金を借金の返済のために工面するというのではなく、未来において生産性を向上させる状態にするという目的があります。
正しくリファイナンスすることができれば、金利負担軽減やリスク分散などのメリットが生まれ、企業の経営スタイル改善にも役立てる事ができると言えます。
以下、詳しく確認していきましょう。

金融リスクの分散

リファイナンスは金融リスクを分散できます
というのは、万が一リファイナンスが完了しなかった事態に備えて、融資団からの支持を受けつつ、不動産の売却のためのテイル期間(余裕期間)を設けてリスク回避するプランを考えることが可能です。
テイル期間が終了したとしても、対象の不動産を一般競争入札にかけて強制売却できます。
なるべくリファイナンスの計画において、テイル期間の設定をしないプランを立てるというのは好ましくないですが、リスクを分散しながら負債の返済を行うことができるというのは大きなメリットになります

金利負担の軽減

リファイナンスは金利負担を軽減できます。

例えばリファイナンスを行わなければ、住宅ローンで金利が下がると固定金利の場合は、そのまま債務者にとって不利な金利を払い続けなければいけないという契約があります
しかしリファイナンスでは現在借入を行っているローンを一旦返済してしまい、その後から金利が少ないローンへと切り替えられるため、有利な金利のタイミングで新たにローン契約ができるのです。これはリファイナンスの大きなメリットであると言えます。

返済原資や償却原資の確保

リファイナンスは返済原資や償却原資を確保できるというメリットがあります

まず返済原資とは何か説明します。返済原資とは、借入金を返済することができるお金のことを言います。借金をしたら返済義務が生じますが、まず銀行がその借金を返済することができるかどうか、判定するための指標となるのが返済原資になります。

自社株などの償却原資を確保できれば、融資を確保して資金調達をすることが可能です。また、返済原資を確保することができれば、融資を確保することができるので、返済のための資金確保に役立てることができるのです

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リファイナンスを行う手順

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ここからは、リファイナンスを実際に行う手順について紹介していきます。
例としては、個人が住宅ローンの借換えを行う手順で確認していくと理解しやすいでしょう。
企業が計画的に借換え手続きを行う場合も基本は同じです。個人の場合は、現在のローンをそのままにしながら、他の金融機関で新たに住宅ローンの仮審査・本審査を申し込みます。審査が通過できたら、現在借入中の金融機関へ一括返済の申し出を行い、新たな借換え先へ申込みを行います。
以下、詳しい手順を確認していきましょう。

リファイナンスの計画を行う

まず、上記で触れたプランをもとに計画を行います。
リファイナンスの手続きで難しいのは、他の金融機関での審査を行う手続きです。というのは、金利の引き下げ交渉の際、金利を低く提案しすぎても審査が通りずらくなってしまいます
また、手数料の支払いが必要になるので逆に損失が生じる場合もあり、リファイナンスのための資金調達が難航するリスクもあるため注意が必要です。

リファイナンス計画を設定する際は、リファイナンスアレンジャーがリファイナンス計画を策定します。リファイナンスの計画をきちんと実行できるようにするために、仲介的な役割を担う立ち位置として作業をします。
通常は、融資を行う金融機関をアレンジャーが募集するために、幹事のような役割を担当する金融機関がこの作業を行います。アレンジャーは契約条件を検討したり、融資団の募集、契約手続きなどを行う役割があります。

リファイナンスのアレンジする職業に「銀行員」がいます。銀行員がリファイナンスのアレンジを行う場合は、融資団の金融機関を取りまとめてリファイナンスを行うため、借入人と貸付人の意見をまとめ、リファイナンスプランの計画を行ったり、リスク考慮を行える人物が担当します。
また、「財務コンサルタント」もリファイナンスレンジャーの役割を担うことがあります。このケースは、企業の経営状態や財務管理に詳しいコンサルティング会社の人物が中心になって役割を担当します。
こちらの場合も融資団の意見をまとめて企業側と融通させる必要があるため、双方の意見をまとめた上で計画やリスク考慮はできる人が請け負うのが一般的です。

リファイナンス計画を企業で考える場合にも、まずは個人で行える住宅ローンのリファイナンス例を参考にすることが良いでしょう。小規模な借換えのプランで例えてから、次第に規模が大きい計画を考えるようにすることが大切です。
リスクを考えつつ、最後まで計画を確実に完了させる事ができるように策定する事が重要になります。

ローン契約を締結する

ローン契約締結までのポイントとしてはまず、他の金融機関での審査を完了させることです。また、現在まだ返済が済んでいないローンの返済資金を確実に調達すること。さらに手数料を支払っても損失が生まれないようにすることだと言えるでしょう。

これらのポイントがうまくく行かなかった場合は、リファイナンス計画全体が崩れてしまい進まなくなってしまいます。もしくはリファイナンス後に損失が生じてしまう可能性もあるため注意して取り組みましょう。

リファイナンスがうまくいかなった場合

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リファイナンスが上手く行かなかった場合の方法として、「収益で返済」「資産の売却」があります

「収益で返済」する方法というのは、企業が保有している不動産の物件を使って不動産証券化という手続きを行い、この収益で負債を償還させるというものです。特定の不動産を証券化させて資産流動を行う「資産流動化」や、複数の不動産を対象としてファンドを運用し、資産を運用する「資産運用型」とがあります。こういった方法で証券化した収益で返済を行うのです。

また、「資産の売却」というのは、償還する期日までの間にリファイナンスする計画が順調に進まなかった場合に備えて行う方法のひとつとして、「売却手続」という方法があります。この方法は融資団からの指示を受けて設定したテイル期間内に売却することができなくても、一般の競争入札を用いて強制的に売却を行うことができます。

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リファイナンスを学び経営へ活かそう

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今回の記事では、リファイナンスの説明とそのメリット、さらには具体的な手順について解説してきました
まずリファイナンスとは「資金の再調達を行う」という意味の金融用語でした。リファイナンスにはメリットが多くありましたが、当然リスクも多くあります。今回の記事で紹介したように、しっかりとした計画と手順を踏んで行うことが大切です。
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